주택담보대츌을 위해 알아야할 LTV, DTI, DSR 용어 의미 계산법

 

 

주택담보대츌 시 자주 나오는 용어들

 

내 집 마련이 갈수록 어려워지면서 주택담보대츌에 의지를 많이 하게 됩니다. 특히 부동산 시장의 분위기가 더 이상 내 집 마련을 미루게 되면 안 될 것 같은 상황에 대츌에 대한 관심도 높아지고 가계대츌 규모도 커지고 있습니다.

 

주택담보대츌을 알아보다보면 생소한 단어들이 나오게 되고 이 단어들이 대츌 규모를 제한하는 중요한 척도가 된다고 이야기합니다. 주택담보대츌에 자주 나오는 LTV, DTI, DSR 등의 용어 의미에 대해 알아보겠습니다.

 

LTV 의미, 계산법, 지역별 LTV 기준 등

 

LTV는 Loan to Value의 약자로 담보인정비율을 말합니다.

담보인정비율은 담보에 대비해 대츌금액의 비율을 나타내는 지표로서 주택담보대츌 시 가능금액을 산출할 때 사용되며, LTV 기준비율은 지역별로 다르며 40~70% 수준으로 정해져 있습니다.

LTV(담보인정비율) = (대츌금액 + 선순위채권 + 임차보증금) / 담보가치 x 100

선순위 채권은 본 대츌 이전에 같은 담보로 대츌받은 금액을 말하며 임차보증금은 전월세 보증금, 소액보증금 최우선 변제금액을 말합니다.

 

 

 

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지역별 LTV 기준

주택가격	구분	투기지역 투기과역지구	조정대상지역	기타 지역
9억 이하	무주택 서민실수요자	50%	60%	70%
	1주택	40%	50%	70%
	2주택 이상	불가	불가	60%
9억 초과	9억 이하분	40%	50%	9억 이하와 동일
	9억 초과분	20%	30%
15억 초과	-	불가	9억 초과와 동일

 

지역별 소액임차 보증금

지역		소액임차보증금
서울특별시		5,000만 원
인천광역시	강화군, 옹진군	2,000만 원
	서구 대곡동/불로동/마전동/금곡동/오류동/왕길동/당하동/ 원당동/인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지	2,300만 원
	그 밖의 지역	4,300만 원
의정부시/구리시 /하남시/고양시/수원시/성남시/ 안양시/부천시/광명시/과천시/의왕시/군포시/용인시/화성시/세종시/김포시		4,300만 원
시흥시	반월특수지역	2,000만 원
	그 밖의 지역	4,300만 원
남양주시	호평동/평내동/금곡동/일패동/이패동/삼패동/ 가운동/수석동/지금동 및 도농동	4,300만 원
	그 밖의 지역	2,000만 원
광주, 대구, 대전, 부산, 울산광역시	군지역	2,000만 원
	그 밖의 지역	2,300만 원
경기도 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시		2,300만 원
그 밖의 지역		2,000만 원

 

DTI, 신DTI(총부채상환비율)

 

DTI는 Debt to Income의 약자로 총부채상환비율이라고도 하며 대츌 신청자의 연간소득에서 대츌금의 원리금, 즉 금융비용이 어느 정도 차지하는지를 나타내는 비율을 의미하며 소득 대비 부담 가능한 대츌금을 판별하는 지표로 이용됩니다.

DTI(총부채상환비율) = (신규 주택담보대츌원리금 + 기타 대츌 이자) / 연소득 x 100

 

신DTI는 DTI보다 약화된 지표로 2건 이상 주택담보대츌을 받을 때 신규대츌의 원리금에 기존 주택담보대츌의 원금까지 포함하여 심사에 반영해 실거주 목적의 경우 기존보다 높은 비율의 대츌이 가능하며, 담보에 대해 기존 대츌이 있을 때 추가 대츌받는 것을 어렵게 해 투기 수요 억제를 위한 다주택자 핀셋 규제로 특정 과열지구에 우선 적용 중입니다.

또한 장래 예상 소득의 최대 10%를 반영할 수 있습니다.

신DTI(총부채상환비율) = (신규 및 기존 주택담보대츌원리금 + 기타 대츌 이자) / 연소득 x 100

 

 

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DSR(총부채원리금상환비율)

 

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로 총부채원리금상환비율이라고 합니다. DSR은 주택담보대츌원리금에 기타 대츌의 이자만 더해졌던 DTI보다 더 강화된 지표로서 기타 대츌의 원금까지도 포함합니다. 

즉 DSR은 주담대 원리금에 기타 대츌인 신옹대츌, 자동차 할부, 학자금 등 모든 대츌의 원리금 상환액에 대한 대츌 상환 능력을 평가하는 기준이 됩니다. 모든 대츌 원리금이 포함되는 만큼 금융부채가 크게 잡혀 대츌 한도가 크게 축소되게 됩니다.

DSR(총부채원리금상환비율) = (주담대 원리금 + 기타 대츌 전체 원리금) / 연간소득 x 100

 

차주단위 DSR 적용의 경우 기준 비율은 40%입니다. 2021년 7월 1일부터 2023년까지 3단계 걸쳐 도입됩니다.

7월 1일부터 적용되는 차주단위 DSR 1단계는 DSR 40%를 모든 규제지역 내의 6억 초과 주택을 구입하거나 신옹대츌이 1억 원을 넘을 때 적용되며 2022년 7월 1일부터는 총 대츌 2억, 2023년 7월 1일부터는 총 대츌 1억 초과할 때 DSR 40% 규정이 전면 시행됩니다.