건축물 용도변경 대상 및 절차

 

 

건축물의 용도에 따라 관련된 여러 법의 적용이 달라지게 되므로 건축물의 용도를 변경하기 위해서는 개념상 신축과 같은 선상의 건축행위라 볼 수 있습니다. 

 

건축물의 용도변경 대상과 건축행위를 위한 절차에 대해 알아보겠습니다.

 

건축물 용도변경 대상

 

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건축물의 용도변경은 허가 대상과 신고 대상으로 나누어 볼 수 있습니다. 건축물 용도변경을 위한 9가지 시설군으로 분류하여 용도변경의 허가와 신고 대상의 기준을 마련해 놓았습니다. 

건축법상 건축법에서 분류하고 있는 건축물 용도분류와는 다르게 용도변경을 위한 시설군을 분류해 놓은 것은 개념적으로 위험도를 기준으로 하였기 때문입니다.

 

9가지로 분류된 시설군에서 상위의 항목과 하위의 항목들 중 용도변경하려는 시설군이 기존 용도에서 상위의 시설군에 속하는지 하위의 시설군에 속하는지에 따라 용도변경의 허가와 신고, 표시변경의 대상이 상대적으로 결정됩니다.

• 용도변경 허가 : 9가지 시설군 중 하위군에서 상위군으로 용도변경 시 허가 대상이 됨.
• 용도변경 신고 : 9가지 시설군 중 상위군에서 하위군으로 용도변경 시 신고 대상이 됨.
• 표시변경 : 간츤 시설군 내에서의 용도변경 시 표시변경 대상이 됨.

예를 들어 주거용도로 사용하던 건축물을 근린생활시설군으로 용도변경할 경우 용도변경 허가 대상이 되며 반대로 근린생활시설군에서 주거의 용도로 변경할 경우에는 용도변경 신고 대상이 됩니다.

1종 근린생활시설에서 2종 근린생활시설로의 변경처럼 같은 시설군안에서의 용도변경은 표시변경의 대상입니다.

 

건축물 용도 시설군과 용도변경 허가 및 신고대상

용도변경 처리 절차

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용도변경을 신청하면 다음과 같은 처리 절차를 거치게 됩니다.

1. 용도변경 허가 또는 신고 접수
2. 지방자치단체의 관계 부서 협의 및 건축법, 관계법 검토
3. 용도변경 허가 또는 신고 수리
4. 사용승인 신청(용도변경하려는 바닥 면적의 합계가 500제곱미터 이상일 경우)
5. 사용승인 검사
6. 사용승인 필증 발급

 

건축법령 정보

 

건축법

제19조(용도변경)    ① 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 하여야 한다.   ② 제22조에 따라 사용승인을 받은 건축물의 용도를 변경하려는 자는 다음 각 호의 구분에 따라 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다.  <개정 2013. 3. 23., 2014. 1. 14.>   1. 허가 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군(施設群)에 속하는 건축물의 용도를 상위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 작은 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우   2. 신고 대상: 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 시설군에 속하는 건축물의 용도를 하위군(제4항 각 호의 번호가 용도변경하려는 건축물이 속하는 시설군보다 큰 시설군을 말한다)에 해당하는 용도로 변경하는 경우   ③ 제4항에 따른 시설군 중 같은 시설군 안에서 용도를 변경하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 건축물대장 기재내용의 변경을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 변경의 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2013. 3. 23., 2014. 1. 14.>   ④ 시설군은 다음 각 호와 같고 각 시설군에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.   1. 자동차 관련 시설군   2. 산업 등의 시설군   3. 전기통신시설군   4. 문화 및 집회시설군   5. 영업시설군   6. 교육 및 복지시설군   7. 근린생활시설군   8. 주거업무시설군   9. 그 밖의 시설군   ⑤ 제2항에 따른 허가나 신고 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 경우의 사용승인에 관하여는 제22조를 준용한다. 다만, 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만으로서 대수선에 해당되는 공사를 수반하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다.  <개정 2016. 1. 19.>   ⑥ 제2항에 따른 허가 대상인 경우로서 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 이상인 용도변경(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다)의 설계에 관하여는 제23조를 준용한다.   ⑦ 제1항과 제2항에 따른 건축물의 용도변경에 관하여는 제3조, 제5조, 제6조, 제7조, 제11조제2항부터 제9항까지, 제12조, 제14조부터 제16조까지, 제18조, 제20조, 제27조, 제29조, 제38조, 제42조부터 제44조까지, 제48조부터 제50조까지, 제50조의2, 제51조부터 제56조까지, 제58조, 제60조부터 제64조까지, 제67조, 제68조, 제78조부터 제87조까지의 규정과 「녹색건축물 조성 지원법」 제15조 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제54조를 준용한다.  <개정 2011. 5. 30., 2014. 1. 14., 2014. 5. 28., 2019. 4. 30.>

건축법 시행령

제14조(용도변경)    ① 삭제  <2006. 5. 8.>   ② 삭제  <2006. 5. 8.>   ③ 국토교통부장관은 법 제19조제1항에 따른 용도변경을 할 때 적용되는 건축기준을 고시할 수 있다. 이 경우 다른 행정기관의 권한에 속하는 건축기준에 대하여는 미리 관계 행정기관의 장과 협의하여야 한다.  <개정 2008. 10. 29., 2013. 3. 23.>   ④ 법 제19조제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 변경”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물 상호 간의 용도변경을 말한다. 다만, 별표 1 제3호다목(목욕장만 해당한다)ㆍ라목, 같은 표 제4호가목ㆍ사목ㆍ카목ㆍ파목(골프연습장, 놀이형시설만 해당한다)ㆍ더목ㆍ러목, 같은 표 제7호다목2) 및 같은 표 제16호가목ㆍ나목에 해당하는 용도로 변경하는 경우는 제외한다.  <개정 2009. 6. 30., 2009. 7. 16., 2011. 6. 29., 2012. 12. 12., 2014. 3. 24., 2019. 10. 22.>   1. 별표 1의 같은 호에 속하는 건축물 상호 간의 용도변경   2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이나 그 밖의 관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위에서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호 간의 용도변경   ⑤ 법 제19조제4항 각 호의 시설군에 속하는 건축물의 용도는 다음 각 호와 같다.  <개정 2008. 10. 29., 2010. 12. 13., 2011. 6. 29., 2014. 3. 24., 2016. 2. 11., 2017. 2. 3.>   1. 자동차 관련 시설군    자동차 관련 시설   2. 산업 등 시설군     가. 운수시설     나. 창고시설     다. 공장     라. 위험물저장 및 처리시설     마. 자원순환 관련 시설     바. 묘지 관련 시설     사. 장례시설   3. 전기통신시설군     가. 방송통신시설     나. 발전시설   4. 문화집회시설군     가. 문화 및 집회시설     나. 종교시설     다. 위락시설     라. 관광휴게시설   5. 영업시설군     가. 판매시설     나. 운동시설     다. 숙박시설     라. 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설   6. 교육 및 복지시설군     가. 의료시설     나. 교육연구시설     다. 노유자시설(老幼者施設)     라. 수련시설     마. 야영장 시설   7. 근린생활시설군     가. 제1종 근린생활시설     나. 제2종 근린생활시설(다중생활시설은 제외한다)   8. 주거업무시설군     가. 단독주택     나. 공동주택     다. 업무시설     라. 교정 및 군사시설   9. 그 밖의 시설군     가. 동물 및 식물 관련 시설     나. 삭제  <2010. 12. 13.>   ⑥ 기존의 건축물 또는 대지가 법령의 제정ㆍ개정이나 제6조의2제1항 각 호의 사유로 법령 등에 부적합하게 된 경우에는 건축조례로 정하는 바에 따라 용도변경을 할 수 있다.  <개정 2008. 10. 29.>   ⑦ 법 제19조제6항에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 1층인 축사를 공장으로 용도변경하는 경우로서 증축ㆍ개축 또는 대수선이 수반되지 아니하고 구조 안전이나 피난 등에 지장이 없는 경우를 말한다.  <개정 2008. 10. 29.> [전문개정 1999. 4. 30.]